大规模的政策出台，多部门齐发力 “保交楼”政策渐次落地

7月底中央政治局会议首次提出“保交楼”，近一个月以来，从中央到地方，各方提速发力，为缓释房地产风险集合各方资源与真金白银，改善市场预期。

从近期各方释放的政策信号看，房地产融资一揽子支持性政策渐次落地，为填补保交楼资金缺口提供“弹药”。8月23日，首单全额担保民营房企债券落地，重庆龙湖企业拓展有限公司公告发行2022年第一期中期票据，本次发行规模为15亿元，募集资金用于项目建设、购回或偿还境外美元债等。据了解，这是中债信用增进公司按照市场化、法治化原则通过直接担保方式增信的首单民营房企债券。

另据接近交易商协会人士向证券时报记者透露，多家民营房企正在与中债信用增进公司沟通，拟通过增信支持的方式发债融资，民营房企债券融资渠道正逐渐恢复。

北京一银行资深从业人士对记者表示，今年以来，民营房企海外发债遇阻，进一步加剧了到期债务的偿付压力，此时由信用增进公司以全额担保的方式推动民营房企发债，有利于改善民营房企现金流，偿还境外美元债，提振市场信心。而市场信心的改善，也利于“保交楼、稳民生”工作的顺利推进。

深高投资创始合伙人兼首席投资官李凯对记者表示，担保发债的方式有利于金融市场投资人逐步恢复对头部民营房企的信心，配合头部民营房企自身的信息披露、二级市场债券回购，以及房地产市场逐步企稳，会有助于切断信用风险进一步向头部民营房企蔓延的势头，而切断信用风险传染链是地产行业逐步稳定并恢复融资造血功能的第一步。

除了着力畅通房企融资渠道，保障房地产合理融资需求外，如何填补在建地产项目资金缺口，推动保交楼，更是近一个月来稳地产政策的重中之重。住建部、财政部、人民银行等有关部门日前出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。

记者了解到，政策性银行专项借款规模预计逾千亿，资金只能用于已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付。至于此前市场热议的中央层面主导的地产纾困基金传闻，目前虽然尚无“官宣”，但类似的基金也在酝酿安排中，预计会有国有大行等商业银行参与，重点聚焦部分地区。

在地方层面，专项纾困基金早有探索。郑州于8月初出台房地产纾困基金运作方案，规模暂定为100亿元，主要用于缓解房地产项目停工停按揭月供带来的社会问题和金融风险。8月21日，据南宁市住建局消息，南宁市于近日筹划设立平稳房地产基金，该基金聚焦于住房类房地产问题项目，首期规模30亿元，首笔出资已于8月18日完成缴付，后续资金将陆续到位，现已围绕“保交楼、稳民生”开展工作，对部分项目进行调研。

不过，上述银行从业人士认为，不论是政策性银行专项借款还是有关基金，其规模大小不是重点，而是要看资金使用的效果。很多机构对保交楼的资金缺口规模有过不同预测，但这些都是假设前提下的静态估算，现实情况变化多端、扰动因素复杂，如果问题处理得当、市场预期改善明显，这些资金就可以发挥“四两拨千斤”的效果。

除了已有的政策举措外，更大规模、更有针对性的一揽子房地产纾困政策亦在市场期待中。光大证券金融业首席分析师王一峰预计，对于下一阶段房地产融资形势，可能存在一揽子支持性举措，这主要是基于以下三方面判断：一是为保质保量完成“保交楼”任务，已有的各类纾困政策需要再加码，用于改善“保交楼”资金缺口；二是在地产销售恢复作为慢变量的情况下，在“保交楼”的同时需要妥善解决可能存在的房企债务继续“爆雷”风险；三是销售端恢复是解决房地产问题的治本之策，实现稳地价、稳房价、稳预期的“三稳”目标需要资产价格和市场销售的“量价双稳”，预计稳定楼市需求的政策放松具有持续性。

李凯还认为，“保交楼”的主体并不应仅仅是地方政府，更重要的是项目的实际承担方——地产开发企业，如果只关注项目纾困，而不关注房企纾困，再优质的房企也会在市场信心低迷和需求萎缩中出险。预期在未来一段时间内，保交楼和保企业会逐渐得到平衡；同时，在打破信用风险传染链、给头部优质房企提供更多流动性方面，预计会有更多有针对性的、更大规模的政策出台。